Locação de imóveis na reforma tributária: o que muda a partir de agosto

RODRIGO TEIXEIRA
Rodrigo Teixeira é advogado especialista em Direito Empresarial, Societário e Imobiliário

A partir de 1º de agosto de 2026, uma parte dos brasileiros que vivem de aluguel de imóveis como pessoas físicas passará a conviver com uma realidade já conhecida por empresas: inscrição em CNPJ, emissão de nota fiscal eletrônica e recolhimento da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).

A mudança decorre da Lei Complementar nº 214/2025 e do Decreto nº 12.955/2026, que respectivamente impuseram e regulamentaram no país a Reforma Tributária. Sob as novas regras, além de instituir o IVA Dual no Brasil (base do novo sistema de tributação sobre o consumo), unificando cinco tributos (ICMS, ISS, IPI, PIS e Cofins) em dois novos modelos, denominado de IBS (estadual/municipal) e a CBS (federal), o governo passa a tributar o contribuinte brasileiro sobre qualquer operação onerosa que envolva pagamentos, abandonando o modelo atual de se tributar apenas consumo de  bens e serviços.

Nesse cenário, embora a Reforma Tributária não atinja todos os proprietários de imóveis alugados, os impactos das novas exigências modificam o mercado imobiliário em geral,  e principalmente, alteram a rotina de quem atua como investidor habitual em locação, ainda que permaneça formalmente como pessoa física.

Alguns proprietários de imóveis passarão a ter novas obrigações fiscais a partir de agosto de 2026, com maior exigência de planejamento e organização na gestão das receitas de locação – Imagem: Canva

Regra atual: até 31 de julho, só IRPF e recibo simples

Até 31 de julho de 2026, a tributação federal sobre receitas de locação de imóveis por pessoa física permanece inalterada. O proprietário que aluga imóveis próprios não é contribuinte de PIS nem de Cofins. No plano federal, incide apenas o Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), seja via carnê-leão (apuração mensal pelo recebedor), seja pela tabela progressiva na declaração anual de ajuste, conforme regras vigentes desde a Lei nº 7.713/1988.

Embora a aplicabilidade da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) esteja em fase de testes desde janeiro deste ano, as tributações no setor se mantiveram neutras para as locações de imóveis, e assim permaneceram até a chamada “virada” das obrigações específicas, que ocorre a partir de agosto deste ano. Enquanto isso, os locadores seguem como de costume: entrega recibo simples de aluguel, quando previsto em contrato, sem necessidade de inscrição cadastral na Receita Federal, escrituração ou emissão de documento fiscal eletrônico.

E a regra é objetiva: a partir de 1º de agosto de 2026, passa a ser exigida a contribuição sobre as receitas de locação obtidas pelas pessoas físicas que atinjam certos pisos de receitas e determinado número de imóveis, passando estes locadores a serem também contribuinte do CBS, assumindo obrigações principais (pagamento do tributo) e acessórias (cadastro na Receita Federal para obtenção de um CNPJ técnico, emissão de Nota Fiscal para recebimento dos aluguéis mensais e respectiva escrituração contábil).

A mudança não atinge todas as locações. A locação ocasional, que é voltada a quem não exerce a atividade de forma habitual, por exemplo, fica de fora. O alvo da Reforma são os proprietários que, na prática, conduzem uma atividade econômica estruturada de locação, ainda que continuem formalmente como pessoas físicas.

Essa separação é feita por meio de dois critérios objetivos: o locador que for proprietário ou possuidor de quatro ou mais imóveis, e que, cumulativamente, auferiu receita de locação superior a R$ 240.000,00 no ano calendário de 2025, ou que venha a auferir no próprio ano-calendário corrente (2026) receita de locação superior a R$ 288.000,00, independentemente do número de imóveis.

Ou seja: há um primeiro filtro que combina faturamento anual superior a R$ 240 mil, em 2025, com a titularidade de mais de três imóveis em locação, e um segundo filtro, alternativo, para quem ultrapassar R$ 288 mil de receita ao longo de 2026, ainda que com menos imóveis.

Outro detalhe importante é que, uma vez alcançado o piso, o locador pessoa física permanece na condição de contribuinte do CBS, mesmo que, em meses seguintes, a receita diminua. A saída desse enquadramento só ocorre no ano-calendário subsequente em que nenhum dos dois critérios for preenchido.

Nesta nova realidade, o locador pessoa física que se enquadrar nestes critérios passa também a ter duas novas obrigações: obter um CNPJ Técnico e emitir Nota Fiscal Eletrônica. Não é uma questão de criar nova pessoa jurídica ou de tornar-se obrigatório  constituir empresa ou Holding Patrimonial, mais de se obter um cadastro específico como para fins tributários, atrelado ao CPF do locador, que o individualize nos sistemas da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS.

O Decreto nº 12.955/2026 prevê um procedimento simplificado, que será obtido pelo locador por meio de pedido 100% eletrônico, que dispensa qualquer tipo de contrato social, vinculando diretamente o CPF do locador, e indicando, no ato cadastral, os imóveis a serem locados.

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A partir do novo marco, será obrigatório que cada recebimento de aluguel seja acompanhado de documento fiscal eletrônico, com destaque do CBS na alíquota vigente em cada período, e com a necessidade do locador quanto à emissão de nota fiscal eletrônica de serviços (NFS-e) ou de um documento auxiliar próprio do regime específico de bens imóveis, a depender do enquadramento. 

O início dessa obrigação varia conforme o perfil do locador — ou seja, em 1º de agosto de 2026 para quem já tiver atingido, em 2025, o piso de R$ 240 mil com mais de três imóveis destinados à locação, ou no primeiro dia do mês subsequente ao atingimento do piso de R$ 288 mil em 2026, para os casos em que o critério for alcançado ao longo deste ano.

Na prática, a mudança não atinge apenas os locadores que operam com múltiplos imóveis e renda relevante de aluguéis, mais também seus inquilinos, as imobiliárias que intermediam e administram as locações e até mesmo o mercado imobiliário como um todo, visto que todas estas mudanças refletirão certamente em aumento no valor dos aluguéis praticados no mercado. 

Em 2026, durante a fase de teste, o CBS será cobrado com alíquota simbólica, com a possibilidade de aproveitamento integral desses valores contra o PIS e a Cofins devidos no mesmo período. Para quem alcançar o piso a partir de agosto, o novo tributo deve representar peso financeiro residual. Em compensação, as obrigações acessórias — emissão de documento fiscal e escrituração — passam a valer integralmente, exigindo organização desde o primeiro mês de enquadramento.

Além disso, entra em cena um redutor social de R$ 600,00 mensais por contrato residencial qualificado, valor dedutível da base de cálculo, medida esta que busca preservar a locação popular, o que deve amenizar o impacto tributário nos contratos de menor valor.

E não para por aí. O cenário muda novamente em 2027, quando PIS e Cofins serão extintos definitivamente e a alíquota do CBS passa a ser exigida de forma efetiva. Para a locação de imóvel residencial, a LC 214/2025 e o Decreto nº 12.955/2026 preveem redução de 70% da alíquota cheia projetada da CBS, o que, na prática, resulta em uma alíquota efetiva a ser praticada na locação de imóveis de 1,8% sobre a receita provenientes de aluguéis e eventuais multas, juros de mora (penalidade pelo atraso no pagamento dívidas), atualizações monetária e demais acréscimos por atraso, ficando de fora da base de cálculo os valores referentes ao IPTU, ITBI, laudêmio e demais custos do imóvel.

Em 2028, a sistemática se estabiliza com a manutenção da alíquota cheia do CBS, da redução de 70% para locação residencial e do redutor social de R$ 600,00 por contrato qualificado. Para o investidor pessoa física, isso significa necessidade de um planejamento já a partir de 2026, a fim de ajustar seu fluxo de caixa, revisar as minutas para seus novos contratos de locação a fim de prever os novos custos, repensar cláusulas de repasse e simular a nova carga tributária para não comprometer a rentabilidade do portfólio de imóveis, e principalmente, discriminar separadamente no contrato/boleto cada item abatível, tais como IPTU, laudêmio e condomínio ordinário, para que os abatimentos não sejam recusados ou retidos pela Receita Federal.

Na prática, julho de 2026 se coloca como uma linha divisória para o locador pessoa física. Até essa data, prevalece o regime já conhecido: tributação exclusiva pelo IRPF, ausência de PIS, Cofins e CBS, e inexistência de obrigação de emitir nota fiscal eletrônica — bastando o tradicional recibo de aluguel, quando ajustado em contrato.

Diante do calendário apertado, a recomendação é objetiva: até o final de julho de 2026, o locador pessoa física precisa levantar a receita de 2025, contar quantos imóveis estão efetivamente locados (incluindo copropriedades e frações ideais) e projetar a renda de 2026. Quem se aproximar dos pisos legais deve antecipar o pedido de CNPJ e desenhar a rotina de emissão fiscal e sua escrituração.

Embora a fase de teste, que vai até 31 de dezembro de 2026, seja considerada por muitos especialistas uma fase neutra do ponto de vista financeiro, do ponto de vista burocrático ela inaugura um novo padrão de organização documental e cadastral para o locador pessoa física, cada vez mais próximo do universo das pessoas jurídicas.

Além disso, a impossibilidade de tomada de créditos do CBS pelo locador pessoa física reforça a viabilidade de sua migração para holding/locadora Pessoa jurídica, desde que o volume de imóveis e de despesas justificarem essa mudança, tendo em vista que a Regulamentação infralegal pode, no futuro, estender créditos a situações específicas da pessoa física.

Dr. Rodrigo Teixeira

Rodrigo Teixeira é advogado há 25 anos, formado pela UNIMESP FIG de São Paulo.Especialista em Direito Empresarial, Societário e Imobiliário. Pós-graduado em Direito Contratual e Responsabilidade Civil pela EBRADI. Pós-graduado lato sensu Master of Law – LL.M em Direito e Negócios Imobiliários pela FUNDAÇÃO ESCOLA SUPERIOR DO MINISTÉRIO PÚBLICO. Pós-graduado Direito Digital e Proteção de Dados pela OAB-SP/ESA. Capacitado em Planejamento e Proteção Patrimonial Internacional e Direito Fiduciário pela SAILP – Swiss Association of International Legal Practice em Genebra – Suíça. MBA em Holding e Planejamento Societário pela UniBF/EBPÓS – Escola Brasileira de Pós-Graduação.