O condomínio pode impedir seu Airbnb? A resposta está nas mãos do STJ
Tema 1.443 DO STJ suspende processos em todo o país e pode definir como as regras dos condomínios afetam locações de curta temporada
RODRIGO TEIXEIRA
Rodrigo Teixeira é advogado especialista em Direito Empresarial, Societário e Imobiliário.
Para quem comprou um imóvel contando com a renda de hospedagens por curta temporada, a convenção do condomínio pode ser tão importante quanto a localização e o preço de aquisição. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) suspendeu, em todo o país, os processos que discutem uma questão decisiva: o fato de uma residência ter seu uso previsto como exclusivamente residencial é o suficiente para impedir que o proprietário o disponibilize para locação, ou é necessário que o condomínio proíba de forma clara?
Foto: Bloomberg
Essa discussão é importante porque coloca em equilíbrio dois interesses legítimos: o direito do proprietário de utilizar economicamente o imóvel e o direito dos demais condôminos à segurança, ao sossego e ao uso organizado do condomínio.
“A convenção do condomínio pode ser tão importante quanto a localização e o preço de aquisição.”
A decisão final deverá orientar os tribunais por todo o Brasil em processos semelhantes, mas ainda não há tese definida. Por ora, o debate judicial fica suspenso nos casos que discutem precisamente essa questão — não se trata de uma proibição nacional do Airbnb nem de uma autorização geral para alugar imóveis por plataformas digitais.
A suspensão paralisa processos pendentes que tratam da mesma questão jurídica, mas não suspende automaticamente as locações, não altera por si só a convenção do condomínio e não resolve, neste momento, a situação de cada imóvel. Também não significa que toda ação envolvendo uma plataforma de hospedagem esteja abrangida: o alcance depende de o processo discutir a questão delimitada pelo Tema 1.443.
UMA DISCUSSÃO QUE AFETA OS DOIS LADOS DO CONDOMÍNIO
A controvérsia do Tema 1.443 é relevante porque não envolve apenas a escolha de uma plataforma digital. De um lado, há proprietários que compraram imóveis como investimento e veem nas locações de curta duração uma fonte legítima de renda.
De outro, os demais condôminos têm interesse legítimo em preservar a segurança, o sossego e a organização das áreas comuns. A entrada frequente de pessoas que não residem no edifício pode gerar preocupações sobre controle de acesso, circulação de visitantes e observância das regras de convivência. Esses impactos merecem ser considerados, embora a rotatividade, por si só, não resolva automaticamente a questão jurídica.
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O desafio está em definir quando a locação breve continua sendo uma forma de uso residencial do imóvel e quando, pelas características concretas da operação (como frequência, profissionalização e serviços oferecidos), aproxima-se de uma atividade de hospedagem incompatível com as regras do condomínio. Também importa saber se uma cláusula genérica de uso exclusivamente residencial basta para restringir essa prática ou se a convenção precisa estabelecer a proibição de maneira expressa.
A PERGUNTA QUE O STJ AINDA PRECISA RESPONDER
Em termos simples, o Tribunal vai decidir se uma cláusula que apenas estabelece o uso residencial do condomínio impede a locação de curta duração, mesmo sem mencionar expressamente plataformas ou estadias breves.
A questão não é apenas tecnológica. O uso de uma plataforma digital pode ser o meio de encontrar hóspedes, mas o debate envolve também a destinação prevista na convenção e a forma como a unidade é efetivamente explorada.
“A matrícula do imóvel, isoladamente, não responde a todas essas perguntas.”
A Lei nº 14.405/2022 alterou o artigo 1.351 do Código Civil, que hoje prevê a aprovação de dois terços dos votos dos condôminos para a alteração da convenção ou a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. Já o artigo 1.336, inciso IV, determina que o condômino dê à sua unidade a mesma destinação da edificação e não a utilize de modo prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais.
O ponto em discussão é como essas regras se aplicam às locações de curta duração quando a convenção fala em uso residencial, mas não traz uma vedação explícita. A resposta terá impacto prático porque poderá influenciar a forma como condomínios redigem suas normas e como proprietários avaliam a viabilidade de explorar unidades nesse modelo.
A DECISÃO DE MAIO E O ALCANCE DO NOVO TEMA
Em maio de 2026, a Segunda Seção do STJ julgou o REsp 2.121.055. Naquele caso, o Tribunal entendeu que contratos atípicos de curta estadia, quando envolvem exploração econômica reiterada ou profissionalização do serviço, podem descaracterizar a destinação residencial — situação em que a alteração de destinação exige previsão aprovada na convenção com o quórum de dois terços.
Esse precedente é relevante, mas convém não tratá-lo como se tivesse encerrado toda a discussão. O Tema 1.443 delimita uma questão específica que o STJ deverá uniformizar no julgamento repetitivo: a cláusula de destinação residencial basta para impedir a locação de curta duração, ainda que não exista proibição expressa?
A distinção ajuda a compreender por que as notícias sobre o tema podem parecer contraditórias. O precedente de maio analisou a repercussão de uma exploração econômica reiterada ou profissionalizada; o Tema 1.443 examina o alcance da cláusula residencial genérica. Os dois debates se relacionam, mas não devem ser confundidos.
O QUE MUDA PARA PROPRIETÁRIOS E INVESTIDORES
Para investidores, a controvérsia mostra que a rentabilidade potencial de um imóvel não pode ser analisada apenas com base em anúncios, projeções de ocupação ou receitas estimadas. O uso pretendido precisa ser compatível com os documentos e as regras do condomínio.
“O STJ terá a oportunidade de oferecer maior previsibilidade para proprietários, investidores e condomínios.”
Na avaliação de uma compra ou de um projeto de investimento, é prudente sempre examinar a Convenção e regimento interno do Condomínio, e principalmente, verificar a destinação do edifício e eventuais regras sobre hospedagem ou locações de curta duração, e assim avaliar se o investimento continua viável caso a locação curta seja limitada, ou ainda, se pode ser substituída por contratos mais longos.
A matrícula do imóvel, isoladamente, não responde a todas essas perguntas. Um apartamento pode pertencer ao investidor e, ainda assim, estar sujeito a regras coletivas sobre sua utilização. Isso não representa perda da propriedade, mas pode afetar o modo de exploração econômica e, por consequência, a projeção de retorno.
O cuidado também vale para incorporadores, operadores e empreendedores do setor imobiliário. A finalidade anunciada para o empreendimento, a convenção, o regimento interno e o modelo de operação devem estar alinhados. Se a proposta comercial depender de estadias rápidas, a questão precisa ser tratada desde o planejamento do produto, e não apenas quando surgirem conflitos entre moradores e proprietários.
O INTERESSE DO CONDOMÍNIO TAMBÉM ESTÁ EM JOGO
A discussão não se resume ao conflito entre quem quer alugar e quem prefere impedir a atividade. Os condomínios precisam conciliar o direito de uso da unidade com a segurança, o sossego e a organização das áreas comuns.
Em edifícios com grande circulação de hóspedes, podem surgir preocupações práticas sobre acesso, identificação de visitantes, uso de elevadores, regras de convivência e resposta a ocorrências.
Para síndicos e condôminos, a suspensão dos processos não elimina a necessidade de governança. É possível revisar documentos, esclarecer regras e discutir o tema em assembleia, observando os quóruns legais e o conteúdo da convenção. Uma deliberação clara tende a reduzir incertezas, embora seu alcance jurídico deva ser analisado conforme o caso.
PROCESSOS SUSPENSOS: O QUE FAZER AGORA?
Quem já discute judicialmente a locação de curta temporada deve verificar se o processo trata da mesma questão jurídica delimitada pelo Tema 1.443. Se estiver abrangido, a tendência é que permaneça suspenso até a definição do STJ, mas a aplicação da ordem deve ser observada no próprio processo.
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Para quem ainda não ajuizou ação, a afetação não oferece uma resposta automática sobre o que pode ou não ser feito no condomínio. A convenção, as deliberações existentes e as características concretas da operação continuam importantes. Antes de iniciar ou interromper uma atividade, é recomendável obter análise individualizada dos documentos e dos riscos envolvidos.
A tese que vier a ser fixada em recurso repetitivo deverá ser observada por juízes e tribunais nos casos semelhantes, conforme o sistema de precedentes do Código de Processo Civil. Isso tende a reduzir decisões divergentes, mas não elimina a necessidade de examinar fatos e documentos de cada situação.
PREVISIBILIDADE TAMBÉM É PARTE DO INVESTIMENTO
O crescimento das locações por plataformas digitais abriu novas possibilidades de geração de renda, mas também trouxe questões de convivência e de interpretação das regras condominiais. Ao julgar o Tema 1.443, o STJ terá a oportunidade de oferecer maior previsibilidade para proprietários, investidores e condomínios, fato este que pode afetar o uso e a rentabilidade de imóveis. Uma orientação uniforme pode ajudar a reduzir conflitos e orientar a redação das convenções, sem dispensar a análise das regras de cada edifício e do modo como a atividade é efetivamente exercida.
Esse enquadramento evita tratar a questão como uma disputa simples entre “proprietários e moradores”: o ponto central é compatibilizar o aproveitamento econômico da unidade com as regras coletivas e os direitos de quem compartilha o condomínio.
Imagem: Canva
A legislação reconhece tanto o direito do condômino de usar, fruir e dispor de sua unidade quanto o dever de respeitar a destinação do edifício e não prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais. Por isso, a solução não deveria presumir que toda locação de curta temporada é irregular, nem ignorar os efeitos que determinadas formas de exploração podem produzir na vida coletiva.
Até a decisão, a prudência está em não tratar manchetes como respostas definitivas. O STJ ainda não decidiu a tese do Tema 1.443; a suspensão dos processos é uma medida para aguardar essa definição, não uma nova regra de mérito.
Para investidores e empreendedores, a lição é direta: antes de apostar a viabilidade de um imóvel na renda de curta temporada, é preciso fazer a diligência jurídica do condomínio com o mesmo rigor aplicado à localização, ao preço e ao potencial de ocupação. Em um mercado imobiliário cada vez mais profissionalizado, a convenção condominial também integra a análise de risco.
Dr. Rodrigo Teixeira
Rodrigo Teixeira é advogado há 25 anos, formado pela UNIMESP FIG de São Paulo.Especialista em Direito Empresarial, Societário e Imobiliário. Pós-graduado em Direito Contratual e Responsabilidade Civil pela EBRADI. Pós-graduado lato sensu Master of Law – LL.M em Direito e Negócios Imobiliários pela FUNDAÇÃO ESCOLA SUPERIOR DO MINISTÉRIO PÚBLICO. Pós-graduado Direito Digital e Proteção de Dados pela OAB-SP/ESA. Capacitado em Planejamento e Proteção Patrimonial Internacional e Direito Fiduciário pela SAILP – Swiss Association of International Legal Practice em Genebra — Suíça. MBA em Holding e Planejamento Societário pela UniBF/EBPÓS — Escola Brasileira de Pós-Graduação.