Mudança de rota na locação de imóvel em plataformas como Airbnb
Na onda das polêmicas das locações temporárias, investidores mudam a rota e miram em prédios que possam autorizar locações por temporada; no mercado de luxo, cresce a busca por apartamentos compactos e cheios de serviços no lugar dos hotéis tradicionais
RODRIGO TEIXEIRA
Rodrigo Teixeira é advogado especialista em Direito Empresarial, Societário e Imobiliário.
A recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) — que exige o aval da assembleia de condomínio para o aluguel de curta temporada — acendeu o sinal de alerta para quem comprou imóveis pensando em lucrar com plataformas digitais como Airbnb e Booking.com. Com o endurecimento das regras, muitos investidores precisaram recalcular a rota.
Mas o mercado imobiliário já tem uma carta na manga: prédios construídos exclusivamente para essa finalidade. A estratégia dribla as brigas de condomínio e contorna as restrições municipais que vêm surgindo pelo país. Recentemente, o próprio Airbnb teve que retirar de sua plataforma em São Paulo os imóveis construídos como Habitação de Interesse Social (HIS), após uma CPI na Câmara Municipal investigar a compra dessas unidades subsidiadas por investidores.
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Além disso, o cerco tributário apertou no ano passado, quando os rendimentos desse tipo de locação passaram a ser taxados, equilibrando as condições de concorrência com o mercado de aluguel tradicional.
Como todo novo setor, as locações de curta temporada intermediadas por estas plataformas estão naturalmente amadurecendo e certamente, encontraram um ponto de equilíbrio entre regulação e rentabilidade.
De olho nesse público, construtoras já lançam projetos desenhados desde a planta para o modelo “short-stay”, com fortes movimentos, inclusive, no público de alto padrão que vem optando trocar estadias em hotéis por apartamentos, com a justificativa de maior privacidade e a conveniência de ter na curta estadia a possibilidade de experiências que na hotelaria tradicional seria quase impossível, como, por exemplo, ter espaços otimizados ou uma cozinha própria à disposição do hóspede em sua estadia.
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O grande trunfo desses novos empreendimentos é a segurança jurídica: como todos ali compraram com o mesmo propósito de investimento, não há o risco de uma assembleia futura proibir as locações por temporada.
Por outro lado, o debate sobre o tema é complexo e envolve desde inflação até políticas habitacionais, pois o surgimento de prédios exclusivos para locação de curta temporada é uma decisão de mercado baseada não apenas nas regras urbanísticas de cada cidade, mais principalmente, em um público-alvo específico e que queira investir no modelo “short-stay”. Tal como já foi publicamente afirmado pela própria Airbnb no Brasil, a maioria dos anfitriões da plataforma ainda são pessoas físicas comuns que buscam apenas complementar a renda, que buscam a oferta pontual de imóveis já existentes para ajudar no orçamento das famílias.
O que diz a decisão do STJ sobre o Airbnb nos condomínios?
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento de que a locação de curtíssima temporada por plataformas digitais precisa do aval do condomínio. Se a convenção do prédio definir o uso como estritamente residencial, a mudança para o modelo de alta rotatividade exige a aprovação de, no mínimo, dois terços dos proprietários em assembleia.
Os ministros consideraram que a exploração econômica sistemática desse tipo de hospedagem descaracteriza o caráter residencial do edifício.
O julgamento teve origem no caso de uma proprietária que acionou a Justiça para garantir o direito de alugar seu apartamento por curtos períodos sem precisar de autorização, enquanto o condomínio alegava que a prática perturbava a rotina do prédio.
Nem aluguel comum, nem hotelaria tradicional
A relatora do caso, ministra Nancy Andrighi, destacou em seu voto que o modelo do Airbnb não se enquadra perfeitamente na Lei do Inquilinato e nem na hotelaria convencional, sendo considerado um contrato atípico. Segundo ela, pouco importa o meio usado para anunciar o imóvel — (seja aplicativo, imobiliária ou panfleto) —, mas sim a dinâmica que isso gera no dia a dia.
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A ministra ponderou que a facilidade das plataformas digitais multiplicou esse tipo de hospedagem, trazendo mais fluxo de pessoas e gerando atritos legítimos quanto à segurança e ao sossego dos moradores fixos.
Com base no Código Civil, que exige que os condôminos respeitem a destinação do edifício (artigo 1.336) e que qualquer mudança nessa destinação exige aprovação de dois terços do condomínio (artigo 1.351), o tribunal negou o recurso da proprietária e manteve a decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), que proibia a atividade sem o aval da assembleia.
Por outro lado, empresas e investidores do setor se dizem preocupados com a decisão específica e acreditam que “’proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade”’.
Muito embora a decisão do Superior Tribunal de Justiça não seja definitiva, e ainda que exista a tese de que proibir ou restringir a locação por temporada viola, em tese, o direito constitucional de propriedade, ela não proíbe a atividade automaticamente em todos os condomínios do Brasil, se limitando à Corte em decidir, apenas, que a exploração reiterada de imóveis para estadias de curta temporada descaracteriza a finalidade residencial do condomínio.
A tendência é que a Corte fixe, agora, uma tese vinculante obrigatória para todos os juízes do país sobre se a simples cláusula de destinação residencial já é suficiente para impedir a locação por plataformas digitais, independentemente de proibição expressa. Até esse julgamento, todos os processos sobre o tema estão suspensos no Brasil.
Dr. Rodrigo Teixeira
Rodrigo Teixeira é advogado há 25 anos, formado pela UNIMESP FIG de São Paulo. Especialista em Direito Empresarial, Societário e Imobiliário. Pós-graduado em Direito Contratual e Responsabilidade Civil pela EBRADI. Pós-graduado lato sensu Master of Law – LL.M em Direito e Negócios Imobiliários pela FUNDAÇÃO ESCOLA SUPERIOR DO MINISTÉRIO PÚBLICO. Pós-graduado Direito Digital e Proteção de Dados pela OAB-SP/ESA. Capacitado em Planejamento e Proteção Patrimonial Internacional e Direito Fiduciário pela SAILP – Swiss Association of International Legal Practice em Genebra – Suíça. MBA em Holding e Planejamento Societário pela UniBF/EBPÓS – Escola Brasileira de Pós-Graduação.